Вот и у нынешнего президента «дошли» руки до жилищной проблемы. Сначала было решено облагодетельствовать военных, а потом уж очередь дошла до всего населения России. Госдума приняла в первом чтении ни много ни мало, а 27 законопроектов, посвященных жилью. Внимательно прочитаем то, что нам обещают. Посмотрим, кто от этого выиграет.

Обеспечить каждую семью возможностью приобрести жилье наше государство уже даже и не обещает. Подчеркну — купить, а не получить. Сейчас имеют возможность приобрести квартиры с помощью ипотеки 12%. По оценкам наших законодателей и с учетом, что все пойдет, как планируется, количество людей, которые смогут воспользоваться ею, увеличится до 30%. Кстати, какая реформа у нас в стране прошла, как планировалась, с пользой для населения?

Переломить ситуацию с помощью нового законодательства, как предполагают разработчики пакета законопроектов, можно лет через 5—7. Если этот пакет будет целиком принят депутатами Федерального cобрания, то к 2007 году можно ожидать стабилизации цен на жилье. Видимо, назван такой срок, потому что власть сменится и об обещаниях гражданам страны очередной раз забудут.

Наши законодатели надеются, что проблема сама рассосется. Демографического взрыва не предвидится. Пенсионеры у нас вымирают. Никто в ближайшее время не собирается принимать меры по увеличению средней продолжительности жизни. Так что, глядишь, старички умрут, а их детки и внуки унаследуют квартиры.

«Средняя цена одного кв. м жилой площади в 2003 году составила 16,3 тыс. руб., в то время как его себестоимость находилась на уровне 8 тыс. руб., — отметил глава Минпромэнерго В. Христенко. — По сути, этот разрыв сохраняется все годы становления рынка жилья в России».

Из-за чего же, по мнению чиновников, такой разрыв? По словам главы Минпромэнерго, наибольший прирост стоимости жилья связан с урегулированием различных административных и монопольных барьеров при подготовке и выделении площадок под застройку, с платой за развитие городской инфраструктуры, с оброком в виде частных квартир, передаваемых муниципалитету с трансакционными издержками.

Разберем теперь эти причины по-простому. Урегулирование и преодоление барьеров. Видимо, на цене сказывается величина взяток. Так как известно, что хождение по инстанциям и согласования вроде бы бесплатные. Чиновники у нас работают за заработную плату, а именно с ними необходимо регулировать и именно их преодолевать. Плата за развитие инфраструктуры. От этих платежей ни одна реформа не убережет. Жильцы хотят почему-то пользоваться водопроводом и канализацией. Не строительная же фирма из своего собственного кармана будет платить за это. И третья причина сформулирована очень научно. Что такое трансакционные издержки? По учебнику «Макроэкономика»: 1) издержки, не отраженные в цене, возникающие при торговле товарами и услугами; эти издержки могут быть велики на рынках с разнородной продукцией; 2) затраты на восстановление окружающей среды, связанные с производством или потреблением, затраты на поиск согласия, т. е. на ведение переговоров, на юридическое оформление сделки.

Из определения ясно, что это либо опять взятки, либо, что более вероятно, имелись в виду отчисления муниципалитету для тех, кто томится в очереди на жилье. Кстати, выделяя квартиры, муниципалитет частично удовлетворяет спрос на жилье. Что предлагает реформа? Разогнать эту очередь, но не совсем. Муниципалитет на правах социального найма будет сдавать квартиры малоимущим. Где их возьмет муниципалитет? Ясно, что отчисления в его пользу остаются.

Якобы эти издержки изменятся из-за того, что распределение земельных участков под застройку будет производиться в форме свободных аукционов. Снова вспоминается недавняя история, когда в результате «свободных торгов» огромные предприятия за бесценок перешли в частную собственность.

Какая нам выгода от такой реформы? Если есть деньги, можно и сейчас жилье купить. А если их нет? Нам предлагают ипотеку. Почему именно ипотека, а не ЖСК, например? Потому что у жилищного кооператива обычно процентные выплаты меньше. Ты покупаешь квартиру не у посредника, который должен получить доход, а строишь себе квартиру сам. Почему все кинулись рекламировать ипотеку? А не призывают вступать в ЖСК? Почему нас хотят лишить возможности приобрести жилье по более низким ценам, приближенным к себестоимости?

Интересно, кредиты банками под строительство нового жилья даются неохотно, потому что у вас нет прав собственности. А если кредит все же выдается, то процент по нему выше. И это при том, что дешевле покупать жилье еще в недостроенной новостройке.

Предположим, что произошло снижение стоимости квартир. Увеличится число тех, кто может их приобрести. А вслед за увеличением спроса снова увеличение стоимости жилья. А не удешевление, как декларируют наши законодатели.

Что и происходит сейчас. Еще три года назад рассрочка предоставлялась на один год. Теперь мы видим, что все столбы оклеены предложениями приобрести квартиры в рассрочку на 10—20 лет. Неудивительно, что в ближнем Подмосковье за эти 3 года стоимость жилья увеличилась вдвое. Сейчас жилье дорожает до 3% ежемесячно, а в некоторых областных городах Поволжья дорожает и по 12% ежемесячно. И до 2010 года эксперты считают, что падения цен на недвижимость не будет. Это приводит к тому, что жилье приобретается не для того, чтобы жить, а чтобы удачно вложить свои капиталы. Доходность вы сами можете посчитать и сравнить, сколько вы получите, например, если эти же деньги положите на банковский счет.

Сбудутся ли прогнозы о количестве людей, которые смогут приобрести жилье? Не уверена. Якобы сегодня темпы роста цен на жилье соответствуют номинальной динамике доходов населения. Это утверждает тот же Христенко. Если бы распределение доходов являлось равномерным, то рост экономики на 5% означал бы и рост доходов всего населения на 5%. Но рост ВВП увеличивает доходы лишь наиболее обеспеченной части населения и уменьшает доходы бедных слоев. Христенко позабыл, что в доходы включил, например, и доходы Романа Абрамовича. А из его дохода можно платить еще по одной пенсии пенсионерам одной из областей России. Что такое рост 5% при зарплате 100 долларов? Правильно, всего 5 долларов. А при зарплате 1000 долларов — 50! Вывод: при новой реформе кто-то сможет купить и две квартиры, а кто-то как не мог, так и не сможет. Во-вторых, не стоит забывать, что часть денег многие получают «черным» налом. Эти доходы нигде не показаны, а кредиты дают по справке о доходах.

Что мешает и сейчас любому рядовому гражданину взять ипотечный кредит? Ничего, кроме отсутствия денег. Ведь необходимо внести первоначальный взнос. Это обычно 10—30% (чаще 30).

Обещано снижение процентов по ипотечному кредиту. Свежо предание, но верится с трудом. Кредиты выдают частные банки или строительные компании. Неужели они предпочтут снижать ставки по кредиту? Зачем им это? Если только они не получат за это льготы или живые государственные деньги.

А перспектива получить ипотечный кредит при зарплате в 200 долларов стремится к нулю. В I квартале 2004 г. средняя номинальная зарплата в России, по предварительным данным Федеральной службы госстатистики, составила 6218 руб. При такой зарплате у вас нет возможности накопить денег на первоначальный взнос. А при таких доходах вам дадут кредит на сумму, которой как раз хватит купить хорошую собачью будку или коридорчик в квартиру. Ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от доходов. При нынешнем уровне реальных доходов населения, если их не увеличивать — большая часть наших граждан будет постепенно уплотняться в своих квартирах.

Получить ипотечный кредит, например, лицу старше 55 лет весьма проблематично. Так что, пенсионер, если у тебя нет жилья, то и не будет, если только ты не Черномырдин или Ельцин.

Нам обещают: строить жилья будут больше и дешевле. А на самом деле строят у нас жилье для богатых. Хорошим тоном считается ругать хрущевки. Но они пользуются повышенным спросом. Сейчас строятся однокомнатные квартиры по 40 кв. метров. Добавьте 3 кв. метра, и вы получите двухкомнатную хрущевку. Вы хотите иметь одну большую комнату или две поменьше? Семейные люди скажут: лучше второе. Им дорога возможность уединиться. Существует множество людей, жаждущих приобрести малогабаритное жилье. Нет у них мешков с деньгами. Конечно, приятно иметь две лоджии, гостевой туалет, но не в них же жить. Это излишество, которое сейчас слишком дорого обходится, и не все его могут себе позволить.

Самое дорогое жилье у нас приобретают самые бедные. Что такое ипотека? Это 18—20% годовых процентов по займу на 15 лет. То есть вы оплачиваете квартиру плюс еще проценты, и немаленькие. А богатый человек платит только за жилье. Так и начинаешь понимать слова: деньги к деньгам. Тот, кто работает в поте лица, покупает дороже да еще зависит от своего работодателя. Пока не расплатился, над тобой висит дамоклов меч.

Представьте себе, что вы лишились работы. Вам нечем платить проценты по займу. Куда вы пойдете? Ведь чтобы заплатить первый взнос за квартиру, вы продали свое предыдущее жилье. И по новому закону вас смогут выселить в общежитие на 6 кв. м на человека.

Даже если банк предоставит кредит под 12% на десять лет, прирост цены за квартиру составит 56,76%, то есть больше половины стоимости квартиры. При 14% годовых — это уже 64,83%, при 15% — 68,86% (без учета выплат страховщикам, риэлтерам и т.д.). А при приобретении строящегося жилья проценты до сдачи дома (часто это — более двух лет) будут составлять до 25%.

Давайте посчитаем: $30000 стоит квартира. Первый взнос $9000. Рассрочка на 10 лет пусть 10% годовых в валюте. Погасить остается $21000. Ежегодно гасишь $2100. Ежемесячно — $175. Проценты по кредиту в первый год составят чуть более $2000, на второй — $1800... А представьте себе, что у вас есть дети и их необходимо учить, что нынче тоже недешево.

И кстати, доход вашей семьи, чтобы получить кредит в $21000 должен быть не менее $700 в месяц. И вы также должны заплатить за страховку (свою трудоспособность, свое жилье от порчи, сделку), оценщику и нотариусу, а иногда, и за рассмотрение заявки на кредит. Кстати, о нотариусе. Многие ошибочно полагают, что все сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения. Это не так. Нотариусом заверяются сделки залога. Так как ипотеку оформляют банки, они диктуют условия: в каких фирмах страховать, у какого нотариуса заверять.

По новому закону у нас малоимущих будут определять региональные власти. Через 7 лет нам обещают, что 30% россиян смогут воспользоваться ипотекой. Неужто остальные 70% попадут в малоимущие? Им-то куда деваться? Напомню, в 2003 году за чертой бедности находилось 23,3% населения России. Думаю, что всех, кто «за чертой», жильем не обеспечить, много уж слишком. В очередь не поставят, купить жилье они не смогут. 70% — это все-таки больше половины граждан России. Со всех углов кричат, что рынок жилья будет доступнее. Он и сейчас весьма доступен. Что-то я не слышала о жилищных проблемах, например, Романа Абрамовича.

У нас любят приводить примеры того, как решаются эти проблемы за рубежом. Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заемщиков в Германии. Там развита система строительных сберегательных касс. Вкладчики стройсберкасс получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует, например, прямые (денежные дотации при погашении процентов) гашения части кредита при рождении в семье заемщика ребенка и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Во Франции каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4—5 процентов.

У нас же ничего не слышно об участии государства, о создании каких-то новых механизмов. Государство решило устраниться от проблем обеспечения жильем своих граждан. Поэтому и неудивительно, что в ходе реформирования наши законодатели вовсе забыли о детях-сиротах. Что реально повлияет на стоимость квадратного метра? Отмена НДС при купле-продаже жилья. И такого количества законопроектов не надо. От жилищной реформы хотелось бы реальных механизмов возможности получения или купли жилья. А это невозможно без участия государства. Если декларируется снижение процентов по ипотеке, то откуда?

Что мы получим от реформы? Строительные фирмы — сокращение согласований между строителями-инвесторами и чиновниками. Банки и риэлтерские фирмы — снижение налогов на НДС. Все вышеперечисленные получат доходы от продажи и перепродажи жилья. А 95% населения России, работающего по найму, разделится на три части. Первая — высокооплачиваемая часть получит возможность много лет платить за квартиру ее стоимость плюс еще 50% ее стоимости. Вторая часть — новое построение в очередь на жилье как малоимущие. А третья часть, недостаточно богатая и недостаточно нищая, — дырку от бублика.

Н. СЕЧНАЯ